Problem vid deposition av hyra

Hyreslagen ger en hyresgäst möjlighet att under vissa förutsättningar deponera hyra hos länsstyrelsen istället för att betala till hyresvärden. Detta kan t.ex. ske om hyresgästen anser sig ha rätt till hyresreducering p.g.a. av brist i förhyrd lokal. Depositionen utgör en giltig betalning och förverkande kan inte ske. Förfarandet är ett skydd för hyresgästen, men kan missbrukas och användas som påtryckningsmedel.

Under hösten 2015 kom två avgöranden från olika hovrätter som berör frågan om missbruk av depositionsrätten kan medföra att hyresrätten är förverkad. Utgången i det ena avgörandet var oväntad och har kritiserats.

Den allmänna uppfattningen har hittills varit att om hyresgästen missbrukar rätten kan förverkande ske t.ex. om hyresgästen deponerar ett högre belopp än som motsvarar den fordran hyresgästen anser sig ha. Viss felmarginal har dock ansetts finnas utrymme för. Detsamma har ansetts  gälla om deponering sker mot bättre vetande eller som stridsåtgärd.

Hovrätten över Skåne och Blekinge har kommit fram till att det saknas stöd för att missbruk av depositionsrätten kan medföra att hyresrätten är förverkad. Dessutom ansåg hovrätten att hyresvärden var skyddad mot missbruk då hyresgästen ska ställa säkerhet för processkostnad och för ränta på beloppet samt då hyresvärden har möjlighet att säga upp hyresavtalet till hyrestidens utgång under åberopande av att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser.

Svea hovrätt verkar i en senare dom inte dela ovan nämnda uppfattning. I domskälen angavs att hyresgästen får deponera så stort belopp som svarar mot det avdrag som denne anser sig berättigad till.  Vidare anfördes att skulle det tydligt visa sig att hyresgästen inte har varit i god tro när det gäller påståendet om att hyresgästen anser sig berättigad till avdrag torde denne löpa risk att hyresrätten förverkas. Talan ogillades dock då utredningen inte gav stöd för att hyresgästen inte hade varit i god tro.

Utifrån ovanstående avgörande är det betydligt mer osäkert för en hyresvärd att hävda att det föreligger skäl för förverkande om en hyresgäst deponerar belopp som överstiger den brist som hyresgästen menar föreligga eller då hyresgästen använder depositionsrätten som påtryckningsmedel. Även om Svea Hovrätt verkar ha en annan inställning framgår det att domstolen anser möjligheten att hävda förverkande i denna typ av situationer är klart begränsade. Detta kan innebära problem för en hyresvärd, bl.a. i form av likviditetsproblem eftersom det kan ta flera år av processande innan betalning erhålls. Under tiden måste underhåll av fastigheten m.m. betalas med andra medel än hyresintäkter för fastigheten. Hyresvärdens kostnad för att erhålla betalning kan även vida överstiga den säkerhet som hyresgästen har ställt. Inte heller är möjligheten till uppsägning vid hyrestidens utgång ett tillräckligt skydd, speciellt inte vid långvariga avtal. Senaste hovrättsavgörandena leder till en osäkerhet som kan innebära en ökad risk för en hyresvärd.

Artikeln är skriven av Christina Sandström, Specialist Counsel i Cederquists Fastighetsgrupp.

Ring
Meny