Nyhetsbrev fastighetsrätt november 2016

SKADESTÅND OCH RÖRELSESKADA I HYRESFÖRHÅLLANDEN


Under senaste året har det kommit ett flertal intressanta avgöranden från Svea hovrätt som gäller hyresgästens rätt till skadestånd vid uppsägning. I avgörandena, som avser såväl uppsägning för avflyttning som uppsägning för villkorsändring, framkommer ett antal viktiga principer angående skadans beräkning. I samtliga fall har uppsägningen medfört att hyresgästen har blivit tvungen att lägga ned sin aktuella verksamhet, varför det har uppstått en rörelseskada. Avgörandena visar även på vikten av att man som hyresvärd bör tillse att hyresgästen alltid betalar marknadshyra, även inför kommande ombyggnadsprojekt.

De tvister som avses har samtliga avgjorts av Svea hovrätt och berör restaurang Stadshuskällaren i Stockholms stadshus, restaurangen i Nationalmuseum och Q-parks lokal i Sheratongaraget. 

I samtliga fall har uppsägningen medfört att hyresgästen har blivit tvungen att lägga ned sin aktuella verksamhet, varför det har uppstått en rörelseskada. Vid värdering av sådan skada har hyresgästen rätt att välja den för honom förmånligaste metoden. I alla tre avgöranden har skadan beräknats enligt någon form av avkastningsvärdering. Utgångspunkten vid en skadebräkning i denna typ av situationer är att hyresgästen ska befinna sig i samma ekonomiska läge som om skadan inte hade ägt rum. Det ska alltså göras en jämförelse mellan hyresgästens ekonomiska situation om denne fått behålla lokalen och den ekonomiska situation som hyresgästen försatts i genom att hyresförhållandet upphört. Hovrätten anför i en av domarna att en utgångspunkt är att bedömningen ska vara ganska generös, dock utan att gå till överkompensation.  

När det gäller värdetidpunkten framgår att utgångspunkten för beräkningen av ersättningen är den dag då hyresavtalet upphör. Man utgår således inte från tidpunkten när avtalet sades upp eller när hyresgästen faktiskt avflyttar.

I två av fallen hade hyresgästen erhållit uppskov med avflyttningen, varav i ett fall så länge som två år. Det kan noteras att detta dock inte är något som vägs in vid bestämmandet av skadeståndets storlek.

I samtliga fall har rörelseskadan beräknats genom en kassaflödesvärdering, dvs. genom en förfinad avkastningsvärdering. Vid denna typ av värdering beräknar man framtida kassaflöden, vilka diskonteras till ett nuvärde utifrån ett marknadsmässigt avkastningskrav. Skadan har således inte beräknats  genom den tidigare använda avkastningsvärderingen där man utgick från en genomsnittlig årsvinst under de närmaste föregående 3-5 åren (med vissa justeringar), varefter en kapitalisering till nuvärdet vanligen skedde genom multiplikatorn 3, 4 eller 5 beroende på branschens och rörelsens förväntade utveckling, affärsrisk och goodwill.  Resultatet av en avkastningsvärdering kan variera kraftigt beroende på vilka olika ekonomiska variabler som man anser ska ligga till grund för bestämmandet av t.ex. rörelsemarginalen och avkastningskravet.  Det kan även vara svårt att avgöra vilket underlag som ska användas vid vissa värderingsobjekt. I  ett av avgörandena utgjorde den verksamheten som bedrevs i lokalen en del av bolagets rörelse. Frågor som kom upp vid beräkningen av skadan och som är svåra för  hyresvärden att motbevisa var huruvida redovisningen i bolaget gav en rättvisande bild av resultatet för den aktuella delen av bolagets verksamhet och om det fanns anledning att hänföra ytterligare koncern- och företagsgemensamma kostnader till verksamheten.

Av avgörandena framgår även att, det vid beräkning av skadan är möjligt att ta hänsyn till att hyran vid värdetidpunkten inte motsvarade marknadshyran för aktuell lokal (vilket påverkar rörelsemarginalen i beräkningen). Det krävs dock en omfattande och robust bevisning för att visa marknadshyran. Hyran ska på sedvanligt vis i första hand fastställas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. I två av avgörandena framhåller hovrätten att utlåtanden från sakkunniga som innehåller åberopade referensmaterial som inte styrks med underliggande hyreskontrakt eller som på annat sätt går att granska inte kan beaktas vid en marknadshyresbedömning. Det är mot bakgrund av de beviskrav som ställs viktigt att hyresvärden tillser att hyresgästen alltid betalar marknadsmässig hyra och att man inte låter bli att höja hyran inför kommande ombyggnadsprojekt.

I avgörandet avseende Sheratongaraget framgick att en del av kundunderlaget (Europcars förhyrning av parkeringsplatser) flyttade till hyresgästens verksamhet i ett närliggande garage. Parterna var överens om att skadan härigenom begränsats och att detta skulle beaktas inom ramen för skadeberäkningen. Parterna hade dock olika uppfattning om under hur lång period skadereduceringen skulle beaktas. Då utredning saknades lades hyresvärdens antaganden till grund för beräkningen. I ett annat äldre avgörande från Hovrätten för Övre Norrland ansågs det visat att hyresgästen faktiskt flyttat över verksamheten till en närliggande butik och att det bl.a. mot bakgrund därav inte var frågan om en nedläggning av rörelsen. Hyresgästen fick istället tillgodogöra sig skadan för den värdeminskning som uppkom genom att rörelsen fick drivas vidare under andra förutsättningar. 

Det är även värt att notera att räntekostnaden kan bli väldigt hög. Hyresgästen har två år på sig att ge in en ansökan om stämning från det att hyresgästen faktiskt avflyttat från lokalen. Med hänsyn till att det därefter tar flera år att processa i domstol så kan räntan uppgå till relativt höga belopp. När det gäller skadestånd beräknas räntan från 30 dagar efter den dag den skadelidande har framställt krav på ersättning och lagt fram utredning som med hänsyn till omständigheterna kan krävas av honom. Vidare gäller att räntan i vart fall ska betalas från dagen för delgivning av ansökan om stämning. Kravet på ersättning behöver inte anges till ett bestämt belopp för att förutsättningarna ska vara uppfyllda. Utredningen som den skadelidande ska prestera behöver inte heller vara lika omfattande som den utredning som krävs för att talan ska bifallas i en process. I ett av avgörandena kom domstolen fram till att hyresvärden i vart fall måste ha räknat med att utge ersättning motsvarande en årshyra, vilket är ett lagstadgat minimibelopp, i och med att hyresgästen hänsköt ärendet till hyresnämnden med angivande av att man inte gick med på att avflytta utan ersättning. Någon närmare utredning för att kunna bestämma detta belopp kunde inte anses vara behövlig. Tillräcklig utredning avseende ersättning överstigande minimiersättningen ansågs inte föreligga för tiden före ansökan om stämning.   

Sammanfattningsvis kan konstateras att rörelseskada vanligen beräknas genom en kassaflödesvärdering, d.v.s. genom en förfinad avkastningsvärdering, med utgångspunkt av värdet den dag då hyresavtalet upphör. Resultatet av värderingen kan dock variera kraftigt beroende på vilka olika ekonomiska variabler som man anser ska ligga till grund för bestämmandet av de olika delarna som ingår i värderingen. Vidare finns utrymme för att  vid beräkning av skadan ta hänsyn till att hyran vid värdetidpunkten inte motsvarade marknadshyran för aktuell lokal, vilket dock kräver omfattande och robust bevisning.

HYRESTILLÄGG I HYRESAVTAL


Svea hovrätt har nyligen i en skadeståndstvist bedömt frågan om en bestämmelse i hyresavtal avseende hyrestillägg motsvarande hyresvärdens kostnader i ett köpcentrum kan anses vara skälig. I avgörandet konstateras också att ett villkor som strider mot tvingande bestämmelser i hyreslagen kan, i en förlängningstvist, ge hyresgästen rätt till skadestånd.

I Svea hovrätts avgörande som gällde frågan om hyresvärden kunde anses vara skadeståndsskyldig p.g.a. att hyresvärden hade sagt upp hyresgästen för villkorsändring och begärt ändrade villkor i form av bl.a. ett mycket omfattande hyrestillägg, gjordes en bedömning om begärt villkor kunde anses vara skäligt eller stämma överens med god sed i hyresförhållanden.   

Den rättsliga regleringen avseende hyra finns i 12 kap 19 § jordabalken och är tvingande till hyresgästens förmån. Enligt denna bestämmelse  ska hyran som huvudregel vara till beloppet bestämd. För det fall hyrestiden uppgår till minst tre år finns en undantagsregel som innebär att hyran kan regleras enligt ”annan beräkningsgrund”. Hyran behöver således i dessa fall inte vara bestämd till visst belopp. 

I ett tidigare rättsfall från Högsta domstolen uttalades att även andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder än indexklausuler som medför eller kan medföra att hyran inte är bestämd till beloppet kan godtas. Högsta domstolen framhöll dock att huvudtankarna bakom bestämmelsen om att hyran ska vara till beloppet bestämd motiverar viss återhållsamhet vid tolkningen av undantagsregelns räckvidd. I rättsfallet ansågs ett villkor som innebar att hyran kunde komma att justeras vid oförutsedda kostnader p.g.a. myndighetsbeslut inte strida mot hyreslagens regel om hyra.  Beräkningsgrunden ska således vara tillräckligt preciserad.

Utifrån ovan nämnda rättsfall kan konstateras att det inte kan krävas att villkoret utformas på ett sådant sätt att hyran matematiskt kan beräknas utifrån villkoret. Det bör vara tillräckligt att ersättningens omfattning anges, t.ex. genom att det anges att hyresgästen ska stå för vissa utpekade kostnader som kan komma att behöva täckas. Alltför obestämda hänvisningar till kostnader anses dock strida mot aktuell bestämmelse i hyreslagen (se Thomas Edling, 12 kap. Jordabalken ”Hyreslagen”, En kommentar, s. 149).

Svea Hovrätt inledde, utifrån ovan nämnda tvingande reglering, med att konstatera att ett villkor som redan vid ett avtals ingående strider mot en tvingande bestämmelse i hyreslagen knappast kan anses skäligt eller stämma överens med god sed i hyresförhållanden. Vidare anges att hyreslagens bestämmelse om att hyran som huvudregel ska vara bestämd till beloppet innefattar ett tydligt ställningstagande från lagstiftaren om att hyresgästen redan vid avtalets ingående ska kunna förstå och beräkna vilka kostnader som denne kan blir ansvarig för under avtalstiden. Därefter påtalas att villkor om hyrestillägg som innebär att hyresgästen ska betala lokalens andel av kostnader för driften av köpcentrumet inte generellt kan anses strida mot hyreslagen. Då det rör sig om en undantagsregel, som skall tillämpas med återhållsamhet, måste det dock ställas höga krav på hur villkoret utformas.

Därefter uppger hovrätten att det aktuella villkoret innebär att hyresgästen som hyrestillägg ska betala en viss del av hyresvärdens totala faktiska kostnad för centrumet. Detta är enligt hovrätten en alltför allmänt hållen formulering för att hyresgästen ens ska få en ungefärlig uppfattning om vilka kostnader som ingår i hyrestillägget. Det gick inte heller av villkoret i övrigt att på ett tillräckligt tydligt sätt räkna ut vilka kostnader som omfattades. Hovrätten framhöll slutligen att villkoret i flera avseenden saknade begränsningar och att det fanns alltför stort utrymme för hyresvärden att efter avtalets ingående ensidigt bestämma vilka kostnader som ska ligga till grund för beräkningen av hyrestillägget.

Mot ovanstående bakgrund fann hovrätten att villkoret stred mot tvingande hyreslagstiftning och därför inte kunde anses skäligt eller stämma överens med god sed i hyresförhållanden.

Denna princip är viktig att ha i åtanke när man som hyresvärd utformar sina avtal. Ett avtal som innehåller regleringar som strider mot tvingande bestämmelser kan om hyresgästen, vid uppsägning för villkorsändring, väljer att flytta leda till skadeståndsskyldighet. Det kan dock noteras att avgörandet inte innebär något hinder mot att ta ut tillägg för kostnader avseende t.ex. ytor i köpcentrum som nyttjas gemensamt av hyresgästerna och deras kunder. Det är dock viktigt att bestämmelsen utformas på ett sätt så att omfattningen begränsas och så att hyresgästen kan få en ungefärlig uppfattning om vilka kostnader det rör sig om.

Sammanfattningsvis finns det med stöd av rättsfallet nu bättre ledning för hur man kan utforma klausuler där hyresgästen ska ersätta hyresvärdens kostnader under avtalstiden samt görs det viktiga klargörandet att villkor som strider mot tvingande lagstiftning kan ge hyresgästen rätt till skadestånd i en förlängningstvist.

NOTERA – BORTTAGANDE AV AVTALSSERVITUT UR FASTIGHETSREGISTRET 


Genom den s.k. förnyelselagen kommer inskrivningar som beviljats före den 1 juli 1968 att tas bort ur fastighetsregistret. Lantmäteriet har beräknat att det finns omkring 500 000 rättigheter som kommer att beröras. Borttagandet kan dock medföra oönskade konsekvenser. 

Inskrivna avtalsservitut, nyttjanderätter och avkomsträtter som beviljats före den 1 juli 1968 kommer att tas bort från fastighetsregistret om inte en anmälan om förnyelse görs. Nyttjanderätter har ofta en maximal löptid om 25 år till skillnad från servitut som oftast gäller för en obegränsad tid. Anmälan om förnyelse måste ske skriftligen till Lantmäteriet senast den 31 december 2018, se närmare lagen (2013:488) om förnyelse av vissa inskrivningar i fastighetsregistret. Avtalet behöver dock inte ges in och det sker ingen kontroll av att rättigheten verkligen gäller.

Anledningen till borttagandet av uppgifterna är att många äldre rättigheter är inaktuella eller felaktiga.  När inskrivningarna tas bort är tanken att fastighetsregistret ska bli mer tillförlitligt och att  kostnaderna vid t.ex. lantmäteriförrättningar och fastighetstransaktioner ska minskas genom att onödiga frågor och vilseledande information undviks. Det bör dock uppmärksammas att, även om rättigheten inte upphör att gälla genom borttagandet, kan ändå oönskade konsekvenser uppstå om inskrivningen inte förnyas. En inskrivning av rättigheten skyddar rättighetshavaren om den belastade fastigheten överlåts eller blir inblandad i en lantmäteriförrättning. Om en fastighet överlåts och säljaren inte informerar köparen om servitutet kan köparen hävda ”god tro” i förhållande till innehavaren av servitutet, vilket kan få till följd att servitutet ej längre kommer att gälla. Om rättigheten är inskriven får alltid köparen anses informerad. En inskrivning kan också ge ett visst skydd vid andra åtgärder som berör marken till exempel planläggning och byggande av nya vägar. Det är därför viktigt att förnya inskrivningen.

KOMMANDE NY HYRESRÄTTSLIG LAGSTIFTNING


Regeringen har tidigare tillsatt en utredning (Kommittédirektiv 2015:83) för att utreda frågor om hyra av lägenhet. Utredningen som ska redovisas den 1 februari 2017 tar främst sikte på bostadshyresrättsliga frågor och om det finns skäl att stärka hyresgästens ställning.

Utredningen som ska redovisas den 1 februari 2017 ska svara på frågan om hyresgästens ställning bör stärkas. Utredning tar främst sikte på bostadshyresrättsliga frågor. Utredningens huvuduppdrag är att utreda (i) om det finns brister i förvaltningen av hyreslägenheter och om det behövs ändringar för att kunna ingripa mot hyresvärdar som tillhandahåller bristfälliga boenden, (ii) om det finns behov att öka hyresgästernas inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten och (iii)  om reglerna om privatpersoners uthyrning av bostäder behöver förändras. 

När det gäller lokaler ingår i uppdraget att utreda om förfarandet vid uppsägning av lokaler kan göras mer effektivt samt om rätten att säga upp hyresavtalet i samband med en begäran om överlåtelse bör kvarstå i sin nuvarande form.

Ring
Meny