Liten miss kan göra fastighetsaffärer för miljarder ogiltiga

Kombinationen av den så kallade ”Lex Backström” och nya skatteregler 2003 för försäljning av fastigheter i bolag har skapat en farlig fälla för alla parter i stora fastighetsaffärer.
Vid den idag vanliga metoden att göra fastighetsaffärer via bolag är det lätt att missa anmälan om förvärvet till kommunen, ett förbiseende som kan göra stora affärer ogiltiga.


– Vid aktieöverlåtelser och andelsöverlåtelser i bolag är det lätt att missa att det krävs en anmälan till kommunen på samma sätt som vid direktöverlåtelser av fastigheter, säger Erika Åslund ansvarig för fastighetstransaktionsgruppen på Advokatfirman Cederquist i Stockholm.
Efter en ändring av skattereglerna 2003 kan aktiebolag sälja aktier i dotterbolag och andra onoterade aktier utan skatt, något som har gjort att en stor del av fastighetstransaktionerna idag görs som bolagsöverlåtelser.

Metoden är skattemässigt fördelaktig och enligt en granskning i dagens nummer av branschtidningen Fastighetsvärlden gjordes förra året affärer för sammanlagt 170 miljarder med hyreshus. Huvuddelen av dessa överlåtelser antas av tidningen ha skett som bolagstransaktioner. Vidare visar Fastighetsvärldens stickprovsundersökning att både köpare och säljare missat anmälningsskyldigheten i samband med en rad av dessa affärer. Undersökningen visar att problemet kan vara större än någon anar.

Den skattemässigt fördelaktiga metoden att sälja fastigheter taxerade som hyreshusenheter via bolagsöverlåtelser kan bli en fälla för den som inte är noggrann och väl bevandrad i reglerna. Om hyresfastigheter utgör en betydande del i bolagsöverlåtelsen gäller nämligen anmälningsplikt enlig lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet med mera, den så kallade Lex Backström.
– Vid vanliga fastighetsöverlåtelser ingår förvärvsprövningen som ett led i lagfartsansökan, något som inte gäller vid överlåtelse vid bolag. Det gör att det är lätt att missa skyldigheten att anmäla förvärv till kommunen, förklarar Erika Åslund, eftersom ingen kontrollinstans finns.
Att missa anmälningsplikten innebär att affären blir ogiltig. Köpare bör vara noggranna och kontrollera att anmälan har gjorts för att inte riskera att säljaren inte äger de aktier eller andelar de säljer, säger Erika Åslund.
Hon råder köpare av aktier eller andelar i bolag med betydande innehav av fastigheter taxerade som hyreshusenheter att göra en omsorgsfull så kallad ”due diligence”. Vad gäller frågan om förvärvsprövningen kan följande kontroller göras:

• Begär att säljaren redovisar kommunbeslut enligt förvärvslagen avseende samtliga tidigare transaktioner som involverat fastigheter taxerade som hyreshusenhet.

• Begär att bolagets styrelse lämnar ut aktieboken, som är offentlig handling. Därigenom kan du se hur aktierna i det fastighetsägande bolaget har köpts och sålts och på så sätt få information om eventuella anmälningspliktiga förvärv.

• Begär ut ansökningarna själv från berörd kommun. Dessa är offentliga handlingar.

• Om säljaren uppger att de fått beskedet att en kommun ansett att prövning inte krävs är det säkrast att vända sig till kommunen ifråga och få en kopia på ansökningshandlingen, så att man som köpare ser att ansökan sänts in.


För ytterligare upplysningar kontakta Erika Åslund, Cederquist, 08-522 065 30, mobil 073-960 65 30. 

Ring
Meny