Blockhyror genom förmedlare har underkänts av hovrätten

Under våren 2022 underkände Svea hovrätt blockhyresuthyrning genom förmedlare och förändrade därmed rättsläget på bostadshyresmarknaden. Avgörandet har betydelse för fastighetsägare såväl som för de företag vars verksamhet syftar till att tillhandahålla exempelvis lägenheter till företag som är i behov av tillfälliga boenden åt sina anställda.

Kort om blockhyror

Blockhyresundantaget kan tillämpas på hyresavtal som omfattar minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt. Blockhyresgästen kan till exempel vara ett företag i behov av lägenheter för sina anställda. Vid blockuthyrning har parterna möjlighet att avtala om förbehåll från bostadshyresreglerna och i stället avtala om annan reglering så länge denna inte är mindre förmånlig för hyresgästen än lokalhyresreglerna. Förbehåll får dock inte göras från rätten till förlängning av hyresavtalet och/eller grunderna för fastställande av hyresvillkor i samband med sådan förlängning. När fastighetsägaren är en privat aktör måste förbehållen godkännas av hyresnämnden. En förutsättning för hyresnämndens godkännande är enligt förarbetena att det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning för blockhyresgästen. Behovsprövningen motiveras av att fastighetsägare ska förhindras att kringgå reglerna om tex. bruksvärdeshyra genom att hyra ut till en närstående blockhyresgäst som saknar ett seriöst behov av lägenheterna.

Avgörandet från Svea hovrätt

Svea hovrätt meddelande den 28 mars 2022 (i mål nr ÖH 9178-21, ÖH 10481-21 och ÖH 14080-21) tre beslut som innebar ett nytt rättsläge för möjligheten till blockuthyrning. Målen rörde ansökningar om hyresnämndens godkännande av förbehåll enligt blockhyresreglerna som avslagits av hyresnämnden. Enligt i målen aktuella hyresavtal skulle hyresgästen agera förmedlare av lägenheter till juridiska personer (arbetsgivare i behov av tillfälliga boenden åt sina anställda, företag i behov av evakueringsbostäder samt ett företag som avsåg vidareuthyra studentrum i ett co-living koncept). Angivna omständigheter skulle i många fall tidigare genererat ett godkännande av hyresnämnden. Den fråga som hovrätten hade att ta ställning till var huruvida det förelåg ett seriöst behov av blockuthyrning för förmedlarna. I målen argumenterades det bland annat för att ett företags behov av tillfälliga bostäder för deras personal och konsulter utgör ett seriöst behov av blockuthyrning och att en förmedlare endast möjliggör att sådan uthyrning kan ske. Vidare framfördes att om det finns ett legitimt behov av blockuthyrning i det sista ledet, det vill säga för de boende, bör det föreligga ett legitimt behov av blockuthyrning oaktat antalet mellanled.

Hovrätten konstaterade att det i förarbetena exemplifieras att blockuthyrning kan komma ifråga när en kommun hyr lägenheter för personer med särskilda behov, sjukvårdshuvudmän eller industriföretag hyr lägenheter åt sina anställda eller när en studentbostadsstiftelse vidareupplåter lägenheter till studenter. Enligt hovrätten talade detta för att blockuthyrning främst var avsett för förstahandshyresgäster med ett eget behov av blockuthyrning inom den egna verksamheten och för att tillhandahålla bostäder till en begränsad krets personer. Mot denna bakgrund menade hovrätten att blockhyresgästen bör ha ett annat mer betydande behov av blockuthyrning än ett rent uthyrningsintresse för att en blockuthyrning ska godkännas. Vidare ansåg hovrätten att den befintliga regleringen som tillförsäkrar andrahandshyresgäster i blockhyresförhållanden samma besittningsskydd som förstahandshyresgäster talade emot att blockhyresreglerna skulle tillämpas vid uthyrning i fler än ett led. Sammantaget fann hovrätten att förutsättningar för att godkänna aktuella ansökningar om dispens för blockuthyrning saknades då förmedlaren inte hade ett eget behov av uthyrning annat än ett rent uthyrningsintresse.

Påverkan på hyresmarknaden

På den svenska hyresmarknaden finns det idag flera företag vars syfte är att agera bostadsförmedlare, ofta s.k. lägenhetshotell, till företag som i sin tur tillhandahåller dessa korttidsboenden för bland annat företagspersonal och personer inom besöksnäringen. Utgången i målet är därmed av stor betydelse för förmedlare av sådana hyresavtal såväl som för fastighetsägare. Eftersom ett rent uthyrningsintresse inte längre är tillräckligt för att tillämpa blockhyresreglerna kommer blockhyra inte längre kunna tillämpas för dessa typer av upplägg såtillvida det inte finns något annat eget intresse än ett rent uthyrningsintresse. Sedan besluten meddelades har hyresnämnderna i ett flertal ärenden avslagit ansökningar om godkännande av blockhyresupplägg med en förmedlare som avser hyra ut i andra hand till en juridisk person. Detta trots att parterna i vissa fall försökt att omformulera motiveringen till ansökan och upplåtelseändamålet i hyresavtalen för att mindre likna omständigheterna som var föremål för besluten.

De hyresavtal med förbehåll enligt blockhyresreglerna som redan godkänts av hyresnämnden, trots att det endast förelegat ett rent uthyrningsintresse hos blockhyresgästen, kommer sannolikt att fortsätta gälla enligt dess lydelse.