En förbättrad modell för presumtionshyra – ökade möjligheter att räkna upp presumtionshyror

Regeringen föreslår förändringar i reglerna om presumtionshyror i syfte att skapa bättre förutsättningar för att bygga nya hyresbostäder. Bestämmelserna föreslås träda i kraft redan den 1 januari 2026 och innebär att möjligheterna att justera presumtionshyror under presumtionstiden ska utökas. Vidare föreslås det att presumtionshyror ska kunna ändras i fler fall, t.ex. på grund av individuella önskemål om tillval eller frånval från hyresgästen.

Presumtionshyra i korthet

Reglerna om presumtionshyra innebär i korthet att hyresvärden och Hyresgästföreningen kommer överens om hyresnivåerna i ett nybyggt bostadshus. Dessa överenskomna hyror presumeras sedan vara skäliga under en femtonårsperiod, vilket innebär att hyresgästerna som huvudregel inte kan få hyran bruksvärdesprövad under denna period. Enligt nuvarande bestämmelser får hyran under femtonårsperioden dock ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. 

Bakgrund till förslaget om ökade möjligheter att räkna upp presumtionshyror

Arbetet med att förändrareglerna om presumtionshyra påbörjades 2023 efter att två uppmärksammade hovsrättsavgöranden 2022 (från Svea hovrätt som är sista instans i denna typ av mål) begränsade möjligheten att räkna upp presumtionshyror i linje med den allmänna hyresutvecklingen på orten, så som tidigare skett (se Svea hovrätts beslut den 8 juni 2022 i mål nr ÖH 14593-20 och ÖH 1854-21). Enligt hovrättens avgöranden skulle presumtionshyror endast få höjas med en procentsats motsvarande hälften av den allmänna hyresutvecklingen på orten, under förutsättning att den allmänna hyresutvecklingen på orten inte översteg 3%. I den mån den allmänna hyresutvecklingen på orten översteg 3% menade hovrätten att det var skäligt att presumtionshyran därutöver höjdes med tre fjärdedelar (3/4) av den allmänna hyresutvecklingen på orten. Avgörandena mötte kritik från bland annat fastighetsägare och byggsektorn som menade att avgörandena ledde till oförmånliga förutsättningar för nyproduktion av hyresbostäder. För mer om detta, se här.

Förslaget i korthet

Regeringen gav den 22 juni 2023 en särskild utredare i uppdrag att bland annat se över reglerna om ändring av presumtionshyror. I september 2024 släppte utredningen sitt delbetänkande och den 19 maj 2025 släpptes lagrådsremissen från Justitiedepartementet. Lagrådsremissen överensstämmer i huvudsak med utredningens delbetänkande och föreslår framför allt följande ändringar i lagstiftningen:

• Möjligheterna att justera presumtionshyror under presumtionstiden ska utvidgas. Som huvudregel ska presumtionshyror kunna ändras i takt med den allmänna hyresutvecklingen på orten (dvs linjeras), såvida det inte finns särskilda skäl att justera hyran med ett annat belopp. Syftet är att i större utsträckning göra det ekonomiskt attraktivt att investera i nyproduktion av hyresbostäder. Samtidigt är tanken att inflyttningshyrorna ska kunna sättas lägre till fördel för bostadssökande.

• Presumtionshyran ska kunna ändras i fler situationer. Hyresändringar ska kunna utifrån hyresgästens individuella önskemål om tillval eller frånval, såsom viss utrustning till lägenheten. Dessutom ska det vara möjligt att justera hyran med ett skäligt belopp om det finns ett väsentligt intresse, till exempel vid nödvändiga moderniseringar av fastigheten såsom bredbandslösningar eller installation av laddstolpar.

• Nya tillvägagångssätt för hantering av tvister om presumtionshyrans storlek. Parterna ska kunna komma överens om att tvister om presumtionshyrans storlek får avgöras av en särskild skiljeman utsedd av hyresnämnden för att underlätta förhandlingar.

De flesta remissinstanserna har ställt sig bakom utredningens förslag eller invänder inte mot det. Vissa remissinstanser framhåller att förslaget innebär att inflyttningshyrorna kan sättas lägre, vilket kan bidra till att skapa bättre förutsättningar för nyproduktion av hyresbostäder.

Bestämmelserna föreslås träda i kraft redan den 1 januari 2026 och föreslås även gälla för hyresavtal som ingåtts före det datumet. För hyrestvister som inletts före ikraftträdande föreslås att de äldre bestämmelserna i hyreslagen ska gälla. Den 23 maj meddelade Lagrådet att de lämnade förslaget utan erinran med undantag för ett mindre förtydligande kring handläggning av ärende om att utse särskild skiljeman. Innan bestämmelserna kan träda i kraft krävs fortsatt handläggning samt riksdagsbeslut.