HD klargör hur uppsägning av hyresavtal kan delges juridiska personer

Högsta domstolen (HD) meddelade den 1 juli 2026 dom i mål nr T 9574-25, som rörde delgivning av uppsägning av ett hyresavtal för villkorsändring när hyresgästen är en juridisk person. När en hyresvärd vill säga upp en lokalhyresgäst som är en juridisk person har det rått oklarhet kring var den uppsägningen kan göras i vissa fall när bolaget inte har ett huvudkontor. HD slog fast att en hyrd lokal under vissa förutsättningar kan utgöra hyresgästens hemvist. I det aktuella fallet ansåg HD att uppsägningen hade delgetts på rätt sätt (dvs till hyresgästens lokal). Avgörandet ger vägledning om hur uppsägningar kan delges juridiska personer som saknar ett utpekat huvudkontor.

Bakgrund

Målet gällde om en fastighetsägares uppsägning av ett hyresavtal hade delgetts hyresgästen på det sätt som föreskrivs i 8 kap. 8 § tredje stycket JB. Fastighetsägaren hade lämnat en uppsägning av hyresavtalet för villkorsändring till en anställd i hyresgästens lokal. Uppsägningen skickades även med rekommenderat brev till hyresgästens registrerade adress. När en tvist om uppsägningens giltighet därefter uppstod väckte fastighetsägaren talan. Fastighetsägaren menade att uppsägningen hade delgetts i enlighet med 8 kap. 8 § tredje stycket JB, vilket hyresgästen bestred.

En uppsägning av ett hyresavtal för villkorsändring ska enligt 12 kap. 58 § JB delges i enlighet med 8 kap. 8 § andra och tredje styckena. Tredje stycket föreskriver en särskild form av delgivning som kan användas när ”den som söks i sin hemvist inte påträffas”. Uppsägningen ska då skickas i rekommenderat brev till den söktes vanliga adress. Dessutom ska ett exemplar lämnas i den söktes bostad eller, om den sökte driver rörelse med fast kontor, till någon anställd på kontoret. Om någon sådan person inte påträffas ska uppsägningen i stället lämnas i den söktes postlåda, om det finns en sådan. När åtgärderna har utförts är delgivningen fullbordad, oavsett om den sökte faktiskt tar del av uppsägningen.

Mot denna bakgrund var den centrala frågan var en juridisk person ska anses ha hemvist vid tillämpningen av bestämmelsen.

HD:s bedömning

HD konstaterade först att bestämmelsen är tillämplig även när den som ska delges är en juridisk person. För juridiska personer innebär detta att det är bolaget som ska sökas. Eftersom ett bolag inte fysiskt kan påträffas ska en ställföreträdare sökas i bolagets hemvist. Det är varken nödvändigt eller tillräckligt att söka ställföreträdaren i dennes privata hemvist.

HD uttalade att en juridisk persons hemvist ska vara en fysisk plats där den juridiska personen är stadigvarande representerad och som kan identifieras av tredje man. Bedömningen ska göras utifrån hur den juridiska personen är organiserad samt verksamhetens art och omfattning. Ett utpekat huvudkontor eller en liknande plats för den centrala förvaltningen bör normalt utgöra hemvist. Om ett sådant saknas kan ett fast driftställe där den egentliga verksamheten bedrivs utgöra hemvist. Om verksamheten är uppdelad på flera driftställen kan bolaget i vissa fall ha mer än en hemvist, förutsatt att en väsentlig del av verksamheten bedrivs vid respektive driftställe.

I det aktuella fallet saknade hyresgästen ett utpekat huvudkontor, men en väsentlig del av dess egentliga verksamhet bedrevs stadigvarande i den hyrda lokalen. Lokalen var dessutom registrerad som bolagets enda driftställe och var den kända fysiska adressen där bolaget kunde sökas. HD ansåg därför att lokalen utgjorde bolagets hemvist. Eftersom en ställföreträdare hade sökts i lokalen utan att påträffas och uppsägningen både hade skickats till bolagets vanliga adress och lämnats till en anställd som kunde förväntas vidarebefordra den, ansåg HD att uppsägningen hade delgetts på det sätt som föreskrivs i 8 kap. 8 § tredje stycket JB.

Slutsatser

HD:s avgörande klargör att det särskilda sättet för delgivning av uppsägning enligt 8 kap. 8 § tredje stycket JB också är tillämpligt när hyresgästen är en juridisk person. Hemvistbegreppet ska då förstås som en fysisk plats där den juridiska personen är stadigvarande representerad och kan identifieras av tredje man. Ett utpekat huvudkontor utgör normalt hemvist. Om ett sådant saknas kan ett fast driftställe där en väsentlig del av verksamheten bedrivs vara tillräckligt.

För hyresvärdar innebär avgörandet därmed att en juridisk person som saknar ett utpekat huvudkontor ändå kan delges uppsägning enligt bestämmelsen, om bolaget har en tillräckligt tydlig och stadigvarande anknytning till ett fast driftställe. Förfarandet förutsätter dock att en ställföreträdare för bolaget först söks där och att uppsägningen därefter skickas till bolagets vanliga adress och lämnas till en anställd som kan förväntas vidarebefordra den.