HD sänker tomträttsavgäld för bostadsrättsförening – lägre tomträttsavgälder att vänta

Högsta domstolen (HD) meddelade dom den 24 april 2025 i mål nr. T 3706-23 som rörde bestämmande av tomträttsavgäld för en bostadsrättsförening. Domen klargör hur tomträttsavgäld ska bedömas vid omprövning av densamma när tomträtt upplåts för bostadsändamål. Domen innebär ett tydliggörande kring hur tomträttsavgälder för bostadsrättsföreningar ska beräknas framöver och framhåller betydelsen av att en skälighetsbedömning av bostadsrättsföreningens och fastighetsägarens intressen ska göras vid fastställande av skälig tomträttsavgäld. Avgörandet från HD innebär en sänkning av avgälden jämfört med tidigare instansers avgöranden och indikerar att lägre tomträttsavgälder för tomträtter upplåtna med bostadsändamål är att vänta framöver.

Bakgrund

Målet rörde en tvist mellan en bostadsrättsförening i Stockholm och en fastighetsägare. Bostadsrättsföreningen nyttjade en fastighet, ägd av staten och förvaltad av Statens fastighetsverk, som var upplåten med tomträtt för bostadsrättsändamål.

En tomträtt gäller enligt jordabalken för obestämd tid, och kan sägas upp av fastighetsägaren vid utgången av vissa tidsperioder. Den första perioden ska vara minst 60 år och varje följande period 40 år. För kommersiella tomträtter får överenskommelse träffas om kortare perioder, dock minst 20 år. Den årliga avgälden för tomträtten utgår med ett oförändrat belopp under en viss tidsperiod, vanligtvis under tioårsperioder. Enligt jordabalkens regler ska en domstol bestämma avgälden för den kommande perioden om någon av parterna i avtalsförhållandet väcker talan om detta under näst sista året av den innevarande avgäldsperioden, vilket Statens fastighetsverket gjorde i det aktuella fallet.

Frågan i målet rörde hur den årliga tomträttsavgälden som bostadsrättsföreningen skulle erlägga till fastighetsägaren för nyttjandet av fastigheten skulle bestämmas inför den kommande tioårsperioden. Den utgående avgälden 2021 var 1 900 000 kr per år. Fastighetsverket menade att avgäldsräntan historiskt har fastställts till tre procent, inklusive tillägg för den s.k. triangeleffekten (vilket är ett tillägg för att kompensera fastighetsägaren för markvärdesstegringen under avgäldsperioden) – vilket därmed skulle resultera i en årlig avgäld om 5 490 000 kr. Bostadsrättsföreningen motsatte sig ändringen och ansåg markvärdet skulle fastställas till 167 433 480 kr med en avgäldsränta omkring en procent.

HD:s bedömning

HD konstaterade inledningsvis att det är ostridigt i målet att markvärdet var 167 433 480 kr för den aktuella fastigheten, och att detta värde utgjorde utgångspunkten för fastställande av avgälden.

HD konstaterade inledningsvis att det främsta syftet med reglerna om hur omprövning av avgälden ska ske är att tomträttshavaren ska få trygghet i de framtida ekonomiska förpliktelserna som aktualiseras genom tomträttsavtalet. I det fall parterna inte kan enas åligger det rätten att besluta om ett skäligt belopp i det specifika fallet mot bakgrund av det utredningsmaterial som parterna presenterar. När en tomträtt upplåts för bostadsändamål ska skäligheten i beloppet bedömas med utgångspunkt i lagstiftningens huvudsakliga syfte – att främja önskvärd utveckling av bostadsförhållanden där enskilda kan få tomtmark för byggande, medan äganderätten till marken behålls och eventuell värdeökning tillfaller fastighetsägaren, oftast det allmänna.

Tomträttsinstitutet bygger på att fastighetsägaren kompenseras för markvärdestegring under tomträttens varaktighet, samtidigt som tomträttshavarens behov av ekonomisk trygghet tillgodoses. Markvärdet är fast under avgäldsperioden men omvärderas vid varje ny period med hänsyn till inflation och marknadsutveckling. Avgäldsräntan är under perioden oförändrad och ger fastighetsägaren i huvudsak avkastning motsvarande vad denne skulle ha fått utan tomträtt och genom triangeleffekten får fastighetsägaren del av förväntad markvärdestegring.

Enligt HD finns inget lagkrav på exakt bedömning av avgäldsräntans nivå. HD har tidigare fastställt att avgälden bör motsvara en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Enligt domstolen är det vanligt att avgäldsräntan bestäms utifrån den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden, med jämförelse mot kapitalplaceringar på minst 30 års sikt, med hänsyn till tomträttsinstitutets långsiktiga natur.

Enligt HD bör den realränta som eftersträvas för bedömningen motsvara ett långsiktigt stabilt läge och kan inte enbart baseras på aktuella marknadsnoteringar för statsobligationer eller andra långsiktiga statspapper vid omprövningstillfället.

HD beskriver att även om vägledning kan sökas från den allmänna kapitalmarknaden, ska skälighetsbedömningen ske enligt jordabalkens regler. Lagstiftningen kräver att domstolen gör en slutlig bedömning av skälig avgäldsränta och avgäld, med avvägning mellan fastighetsägarens intresse av avkastning och tomträttshavarens intresse av att undvika drastiska kostnader för de boende.

HD konstaterar vidare att bedömningen av skälig avgäld ska baseras på det utredningsmaterial som finns i målet. I det aktuella fallet hade parterna främst baserat sin talan på rapporter från Konjunkturinstitutet, på ett sådant sätt att avgäldsräntan skulle bestämmas utifrån den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden.

Parternas utredning gav enligt HD inga tydliga förutsägelser om framtida ränteläge, men indikerade att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden sannolikt kommer att vara stabil och under två procent under den relevanta perioden för avgäldsbestämning. HD fann troligt att en långsiktig realränta på fastighetsmarknaden för mark med värdesäker avkastning inte avviker mycket från denna nivå och ansåg att uppskattningen av den långsiktiga realräntan borde användas som vägledning vid bedömning av skälig avgäldsränta.

Med hänsyn till olika faktorer, särskilt att tomträtten var upplåten för bostadsändamål, ansåg HD att en avgäld baserad på en avgäldsränta på 1,75 procent, med hänsyn till triangeleffekten, var rimlig för den aktuella perioden. Den årliga tomträttsavgälden fastställdes således till 2 900 000 kr. Detta kan jämföras med tingsrättens fastställande av avgälden till 3 348 670 kr och hovrättens fastställande av avgälden till 5 023 004 kr.

Slutsatser

I målet betonar HD vikten av en skälighetsbedömning vid bestämmandet av tomträttsavgäld för tomträtter upplåtna för bostadsändamål. Hänsyn ska tas till den s.k. triangeleffekten, vilket innebär att fastighetsägaren kan få del av den förväntade markvärdesstegringen under perioden, samtidigt som tomträttshavarens ekonomiska trygghet och förutsebarhet tillgodoses. Detta innebär att avgälden ska motsvara en skälig ränta på det vid tidpunkten aktuella markvärdet, vilket blir central vid rättens omprövning av avgälden. Eftersom det inte finns något lagkrav på exakt bedömning av avgäldsräntans nivå ges domstolen utrymme att göra en egen bedömning baserat på det utredningsmaterial som presenteras. Parternas utformning av det utredningsmaterial som läggs fram inför rätten vid omprövningen av tomträttsavgälden är därför sannolikt av stor vikt för utfallet i det specifika fallet.

Avgörandet innebär att fastighetsägare som upplåter tomträtt kan behöva omvärdera sina metoder för att fastställa avgälder. Tomträttshavare kan också förvänta sig att avgälderna i framtiden inte endast kan komma att baseras på det den faktiska realräntan på kapitalmarknaden – men att denna kan utgöra en grund för bedömningen vid fastställande av tomträttsavgäld, vilket kan leda till både högre och lägre avgälder beroende på marknadsutvecklingen. Avgörandet kan möjligen tolkas som en indikation på att tomträttsinnehavare kan vänta sig en lägre höjning av tomträttsavgälden inom de kommande åren.