Hyresgästen i företagsrekonstruktion – vad gäller?

En näringsidkare vars verksamhet blivit olönsam och som har ekonomiska problem kan ansöka om företagsrekonstruktion; ett förfarande som syftar till att verksamheten åter ska bli lönsam och ett sätt för näringsidkaren att undvika en konkurs. När domstolen har beslutat om företagsrekonstruktion blir näringsidkarens tillgångar ”frysta”, vilket påverkar de avtal som bolaget träffat och i förlängningen avtalsmotparten. Den 1 augusti 2022 trädde en ny lag om företagsrekonstruktion i kraft (lagen (2022:964) om företagsrekonstruktion) som innebär en del förändringar om bland annat möjligheter att säga upp hyresavtal i förtid. Genom de nya reglerna har hyresgästen bl.a. fått en större rådighet över hyresavtalets bestånd.

Nedan ges en översiktlig beskrivning av vad de nya reglerna innebär för hyresvärd och hyresgäst när hyresgästen är föremål för rekonstruktion.

Ändring av hyresvärdens möjligheter till hävning

Genom den nya lagen begränsas en hyresvärds möjligheter att häva hyresavtalet vid företagsrekonstruktion.  En hyresvärd får generellt sett inte, efter det att en ansökan om företagsrekonstruktion givits in till tingsrätten, häva hyresavtalet med hyresgästen på grund av dröjsmål med någon prestation under hyresavtalet (typiskt sett betalning av hyran) om dröjsmålet inträffat eller befaras inträffa före beslutet om företagsrekonstruktion. Det faktum att en hyresgäst inte betalat hyran för tiden innan ansökan om företagsrekonstruktion kan alltså som regel inte göras gällande av hyresvärden som grund för att förverka hyresavtalet sedan ansökan lämnats in till tingsrätten och under tiden företagsrekonstruktionen pågår. Tidigare gällde detta så kallade hävningshinder först från tingsrättens beslut, och inte vid själva ansökan, om rekonstruktion av hyresgästen. Lagstiftaren har här pekat på att det ofta är nödvändigt för en lyckad företagsrekonstruktion att en gäldenär får behålla viktiga avtal, exempelvis hyresavtal, så att hyresgästen kan sitta kvar i sina lokaler och fortsätta bedriva sin verksamhet. Genom att ge företag möjlighet att bli lönsamma igen bidrar rekonstruktionsförfarandet till ett stadigare och bättre näringsliv.   

Gäldenärens möjlighet till att kräva fullföljd av avtal

Ofta är avtalen kärnan i gäldenärens (hyresgästens) verksamhet och utan möjlighet att få ha kvar dessa kanske verksamheten inte går att få lönsam igen. Lagen ger därför hyresgästen stort utrymme att bestämma över om och till hur stor del avtal som ingåtts före beslutet om företagsrekonstruktion, exempelvis ett hyresavtal, ska fullgöras. Ibland behöver hyresgästen den av tingsrätten utsedda rekonstruktörens samtycke för att få bestämma över avtalens fullgörande.

• Efter beslutet om företagsrekonstruktion har hyresgästen med rekonstruktörens samtycke rätt att bestämma om ett hyresavtal som ingåtts före beslutet om företagsrekonstruktion ska fullföljas. Om avtalet ligger inom den löpande förvaltningen behövs däremot inte rekonstruktörens samtycke. Om avtalet gäller fortlöpande eller delbara prestationer, kan en gäldenär dessutom bestämma att ett avtal ska fullgöras endast för viss tid eller mängd.

En hyresgäst har alltså rätt att bestämma att ett hyresavtal som har en återstående avtalstid om exempelvis fem år endast ska fullföljas i tre år. Möjligheten för hyresgästen att begära sådan partiell fullgörelse gäller dock inte om begränsningen skulle medföra betydande olägenhet för hyresvärden.

• När hyresgästen meddelat hyresvärden sitt fullföljdskrav får kravet inte ändras, utan då kan hyresgästen endast säga upp avtalet i enlighet med avtalets villkor.

När hyresgästen begärt att avtalet ska fullföljas ska parterna fullgöra de prestationer som följer av hyresavtalet. Hyresvärden ska som det uttrycks inte behöva ta nya risker på grund av hyresgästens krav på fullföljd; hyresvärdens fortsatta krav enligt avtalet anses då ha uppstått under rekonstruktionen, vilket betyder att ett nytt krav på hyresgästen, t ex. hyresfordran, är undantagen en eventuell skulduppgörelse.

• Hyresvärden har även rätt att begära att hyresgästen utan oskäligt uppehåll ställer säkerhet för hyresgästens fortsatta fullgörelse av hyresavtalet. Annars kan hyresvärden ha rätt att häva avtalet.

• Om hyresgästen använder en hyreslokal efter beslutet om företagsrekonstruktion anses hyresgästen ha medgivit att hyresavtalet ska fullföljas. Den första månaden efter tingsrättens beslut om företagsrekonstruktion är dock undantagen denna regel. I praktiken har hyresgästen alltså en månad på sig att meddela hyresvärden om hyresavtalet ska fullföljas eller inte.

Gäldenärens möjlighet att säga upp avtal

Utöver möjligheten att bestämma om och i vilken utsträckning ett hyresavtal ska fullföljas, har en gäldenär rätt att med rekonstruktörens samtycke säga upp ett varaktigt avtal, exempelvis ett hyresavtal, i förtid med tre månaders uppsägningstid. Det särskilda hävningshindret som nämnts ovan gäller alltså för gäldenärens motparter under en rekonstruktion, men inte för gäldenären själv. Här har lagstiftaren lyft fram vikten för gäldenären att komma ur ett betungande avtal.

Hyresgästen är då skyldig att ersätta den skada som uppsägningen orsakat hyresvärden. Hyresvärdens fordran på skadestånd anses dock ha uppkommit före beslutet om företagsrekonstruktion och den omfattas därför av en eventuell skulduppgörelse och kan därför komma att skrivas ned. Bedömningen av skadan görs enligt de vanliga skadeståndsrättsliga reglerna och principerna. På så sätt hoppas lagstiftaren att incitamenten för hyresvärden ökar att försöka begränsa sin skada genom att exempelvis snabbt hitta en ny hyresgäst till lokalerna.

Avslutningsvis kan det konstateras att villkor i hyresavtalet som inskränker hyresgästens rättigheter enligt ovanstående regler är utan verkan. Det bör även noteras att denna artikel är en generell beskrivning av regleringen kring lokalhyresgästens företagsrekonstruktion, och kan därför inte läggas till grund för ageranden i det specifika fallet då varje situation är unik. Vår rekommendation är att man söker juridiskt biträde i de frågor som behandlas i denna artikel.