Regeringen föreslår nya regler för en mer flexibel hyresmarknad

Regeringen har lagt fram en proposition* med förslag som ska tydliggöra reglerna för både privatuthyrning och företagsbostäder vid s.k. blockuthyrning samt göra det enklare att hyra ut privatbostäder och därmed öka rörligheten på bostadsmarknaden. Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2026.

En statlig utredning tillsattes 2023 och utvidgades senare till att även omfatta regler för företagsbostäder. Slutbetänkandet, En mer flexibel hyresmarknad (SOU 2025:65), lämnades i maj 2025 och har därefter remissbehandlats. Propositionen är regeringens nästa steg för att anpassa hyresreglerna till dagens bostadsmarknad. Vi har samlat huvuddragen av förslagen nedan.

Nya ramar för blockhyra och företagsbostäder

Propositionen innehåller en större översyn av reglerna om blockhyra. Blockhyra innebär att en aktör hyr minst tre bostadslägenheter i ett och samma förstahandsavtal för att därefter hyra ut dem vidare i andra hand. Modellen används redan i dag bland annat för företagsbostäder, studentbostäder och vissa kommunala boendeformer, men regeringen vill nu göra regelverket tydligare och bättre anpassat till dagens marknad. Cederquist har tidigare beskrivit dessa förslag i samband med att lagrådsremissen överlämnades i januari tidigare i år (se mer om detta här). Parterna föreslås få större frihet att avtala om villkor, samtidigt som hyresnämndens prövning skärps för att motverka missbruk.

En central förändring är att tillämpningsområdet tydliggörs. Tillstånd till blockhyra ska enligt förslaget kunna lämnas i tre typfall: för bostäder åt anställda eller någon annan tydligt avgränsad personkrets, för upplåtelse till en juridisk person som ordnar boende åt personer som arbetar för den samt för delningsbostäder där de boende har egna rum och delar gemensamma ytor. Regleringen blir därmed mindre beroende av praxis än i dag.

Förslaget innebär samtidigt att hyresnämndens prövning får en annan tyngdpunkt. I stället för att i första hand bedöma enskilda avtalsvillkor ska hyresnämnden pröva om upplägget som sådant är en tillåten blockhyra. Om ett tillstånd lämnas ska parterna kunna avtala om avvikelser från bostadshyresreglerna så länge villkoren inte strider mot reglerna om lokaler. Parterna ska också kunna komma överens om att lokalhyresreglerna ska gälla vid uppsägning och förlängning, vilket innebär ett indirekt besittningsskydd i förstahandsledet.

Samtidigt skärps prövningen för att motverka missbruk. En ansökan ska avslås om det finns särskilda skäl mot tillstånd, exempelvis om det finns uppgifter om tidigare misskötsamhet, konkreta omständigheter som pekar på risk för missbruk eller avtalsvillkor som tydligt strider mot tvingande regler. Hyresnämnden ska också få inhämta yttrande från en organisation med relevant sakkunskap och, i undantagsfall, kunna tidsbegränsa ett tillstånd.

Propositionen innehåller också flera nyheter för upplåtelsekedjor där blockhyra förekommer i ett tidigare led. Den så kallade bulvanregeln föreslås inte gälla vid andrahandsupplåtelser om blockhyran i det tidigare ledet sker i enlighet med reglerna eller om fastighetsägaren har vidtagit rimliga åtgärder för att hindra avvikelser. För företagsbostäder föreslås dessutom en begränsad möjlighet att i senare led avtala bort rätten till förlängning utan hyresnämndens godkännande, om överenskommelsen görs i särskild handling och gäller i högst ett år från hyresförhållandets början.

När blockhyra förekommer i ett tidigare led ska parterna i senare led också kunna avtala om en så kallad anpassad hyra. Den avtalade hyran ska gälla så långt den bedöms skälig med hänsyn till bland annat förutsättningarna i blockhyresavtalet och hur uthyrningen är tänkt att fungera. Samtidigt föreslås att den vanliga takregeln för andrahandshyra inte ska gälla i blockhyreskedjor, medan möjligheten att få en för hög hyra prövad och återbetald ska finnas kvar.

Lättare att hyra ut i andra hand

Bostadsrättshavare föreslås få bättre möjligheter att hyra ut sina lägenheter i andra hand under längre tid än vad som normalt tillåts i dag. Tidigare andrahandsupplåtelser ska vid hyresnämndens prövning endast beaktas om de har skett i betydande omfattning. Samtidigt införs tydligare gränser mot inneboende genom en definition av självständigt brukande. Om bostadsrättshavaren inte bor permanent i lägenheten eller annars använder den som bostad i beaktansvärd utsträckning, ska upplåtelsen alltid anses avse självständigt brukande.

Effektivare tvister om återbetalning av hyra

För att snabba upp processen i tvister om återbetalning av hyra föreslås nya processuella regler i hovrätten. Bland annat ska nya omständigheter och ny bevisning bara få läggas fram i begränsade fall, och prövningstillstånd ska krävas för att hovrätten ska ta upp hyresnämndens beslut.

Ny lag för privatuthyrning

En central del av propositionen är förslaget om en ny privatuthyrningslag som ska samla reglerna om uthyrning av privatbostäder. Syftet är att göra regelverket mer överskådligt och lättare att tillämpa än i dag, då den som hyr ut idag måste sätta sig in i både 12 kap. jordabalken och lagen om uthyrning av egen bostad.

Förslaget innebär också en ökad avtalsfrihet. Parterna ska i större utsträckning kunna avtala om inflyttningshyrans nivå, årlig indexuppräkning och bostadens skick. Hyran ska anges till ett bestämt belopp, med undantag för vissa nyttigheter såsom el, värme och vatten. Samtidigt föreslås ett skydd mot oskäliga hyror. Om hyran är väsentligt högre än vad som normalt tas ut för liknande eller i motsvarande mån efterfrågade lägenheter, ska hyresnämnden på hyresgästens ansökan sätta ned hyran till ett skäligt belopp.

Huvudregeln ska vara att både hyresvärd och hyresgäst har tre månaders uppsägningstid. Hyresvärden ska dock bara få säga upp avtalet i förtid i vissa särskilt angivna fall där hyresgästen allvarligt har åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet.

Regeringen vill dessutom öppna för att fler bostäder än i dag (lägenheter) ska kunna hyras ut enligt den nya lagen, så länge uthyrningen inte får en tydligt yrkesmässig karaktär. Lagen ska dock inte gälla om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör en del av hyresvärdens bostad. Endast fysiska personer och dödsbon ska kunna hyra ut lägenheter enligt lagen.

Hyresgästen ska inte få överlåta hyresrätten eller upplåta den i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Kraven för rätt att ha inneboende i en privatbostad ska också skärpas genom att uthyrningens privata karaktär beaktas.

De skyddsbestämmelser i hyreslagen som indirekt bygger på att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet ska inte gälla vid privatuthyrning. Det gäller exempelvis rätten att deponera hyran och hyresgästens inflytande vid ändrings- och förbättringsarbeten.

Sammanfattande kommentar

Sammantaget innebär propositionen dels tydligare och mer flexibla ramar för blockhyra, dels bättre möjligheter för privatpersoner och bostadsrättshavare att hyra ut bostäder på villkor som i högre grad avses vara  förutsebara redan när avtalet ingås.

När det gäller blockuthyrning är den mest påtagliga förändringen att modellen föreslås kunna användas i fler situationer och med större avtalsfrihet än i dag. Särskilt intressant för marknaden är att det behovsrekvisit som vuxit fram i praxis kan få mindre betydelse, vilket kan göra det lättare att använda en mellanman igen, så länge upplägget ryms inom något av de tre typfallen. För privata aktörer, exempelvis arbetsgivare eller andra juridiska personer som behöver ordna bostäder åt anställda eller andra som arbetar för verksamheten, kan det ge större möjligheter att säkerställa tillgången till bostäder inom den egna organisationen. För den enskilde som bor i en sådan bostad kan villkoren samtidigt i högre grad komma att påverkas av hur upplåtelsen är strukturerad i flera led, särskilt i frågor om hyra och besittningsskydd.

Ur ett hyresvärdsperspektiv innebär förslaget om blockhyra större utrymme att anpassa upplåtelser till olika verksamhetsbehov och att avtala om villkor utan att varje enskild avvikelse behöver prövas i detalj i förväg. Det ökar samtidigt betydelsen av hur blockhyresavtal och efterföljande upplåtelser utformas, eftersom ansvarsfördelning, hyresnivåer och skyddsregler i större utsträckning kommer att bero på hur avtalen har strukturerats inom ramen för hyresnämndens tillstånd.

*Prop. 2025/26:187