Stärkt säkerhetsskydd vid överlåtelse av fast egendom

Från och med den 1 juli 2026 omfattas även överlåtelser av fast egendom av säkerhetsskyddslagens regler om överlåtelse av säkerhetskänslig verksamhet. Ändringen innebär att den som vill sälja en fastighet av betydelse för Sveriges säkerhet behöver genomföra en särskild säkerhetsskyddsbedömning och lämplighetsprövning samt samråda med tillsynsmyndigheten innan överlåtelsen kan genomföras.

Reglerna kommer inte att träffa alla fastigheter där säkerhetskänslig verksamhet bedrivs. Fastigheten i sig måste anses omfattas av säkerhetsskyddslagen. I de fall en fastighetsägare endast hyr ut lokaler och ett fåtal hyresgäster bedriver säkerhetskänslig verksamhet i de aktuella lokalerna innebär det inte automatiskt att fastigheten i sig anses omfattas av säkerhetsskyddslagen och de nya överlåtelsereglerna när fastigheten överlåts.

Bakgrunden till lagändringen

Säkerhetsskyddslagen gäller för den som till någon del bedriver säkerhetskänslig verksamhet, det vill säga verksamhet som är av betydelse för Sveriges säkerhet eller som omfattas av ett för Sverige förpliktande internationellt åtagande om säkerhetsskydd. Lagen innehåller bland annat krav på att verksamhetsutövaren, dvs. aktörer som bedriver säkerhetskänslig verksamhet, ska utreda behovet av säkerhetsskydd och vidta de åtgärder som behövs för att skydda verksamheten mot exempelvis spioneri, sabotage och terroristbrott.

Sedan tidigare finns särskilda regler i säkerhetsskyddslagen för överlåtelse av säkerhetskänslig verksamhet och viss egendom. Reglerna har dock inte omfattat överlåtelse av fast egendom. Regeringen beskriver detta som en brist i skyddet av Sveriges säkerhet, eftersom fastigheter som är av betydelse för Sveriges säkerhet i dag kan överlåtas utan den kontroll som gäller för annan säkerhetskänslig egendom. Som exempel nämns fast egendom där kritisk infrastruktur är belägen.

Vilka fastigheter omfattas?

Det nya regelverket tar sikte på fast egendom som är särskilt skyddsvärd och som behöver skyddas från angrepp som syftar till att skada Sveriges säkerhet. Det kan exempelvis handla om byggnader som ingår i verksamhet som är kritisk för energiförsörjningen, fast egendom där viktig infrastruktur är belägen eller fastigheter som har betydelse för möjligheten att upprätthålla Sveriges yttre försvar.

Reglerna är dock endast tillämpliga på verksamhetsutövare och inte på fastigheten som sådan. Det innebär förenklat att en fastighetsägare inte anses bedriva säkerhetskänslig verksamhet enbart för att det finns en hyresgäst i fastigheten som bedriver sådan verksamhet på fastigheten. En överlåtelse av en sådan fastighet omfattas därför inte automatiskt av samrådsskyldigheten. Av samma anledning ”smittas” inte en grannfastighet till en säkerhetskänslig verksamhet av regelverket endast på grund av närheten till den säkerhetskänsliga verksamheten.

Regleringen gäller direkta överlåtelser av fast egendom, till exempel köp, byte och gåva enligt jordabalken. Även överföring av äganderätt genom fastighetsbildning, såsom fastighetsreglering, avstyckning eller klyvning, ska omfattas.

Vad krävs inför en överlåtelse?

En verksamhetsutövare som avser att överlåta en säkerhetskänslig verksamhet ska först göra en särskild säkerhetsskyddsbedömning. Bedömningen ska identifiera vilka säkerhetsskyddsklassificerade uppgifter eller vilken säkerhetskänslig verksamhet som en förvärvare kan få tillgång till genom överlåtelsen.

Verksamhetsutövaren ska därefter göra en lämplighetsprövning. Om överlåtelsen bedöms vara olämplig från säkerhetsskyddssynpunkt får den inte genomföras. Om överlåtelsen inte bedöms vara olämplig ska verksamhetsutövaren samråda med tillsynsmyndigheten innan överlåtelsen sker. Tillsynsmyndigheten kan förelägga verksamhetsutövaren att vidta åtgärder och kan ytterst förbjuda överlåtelsen.

Vad händer om reglerna inte följs?

Om en överlåtelse av fast egendom genom köp, byte eller gåva genomförs i strid med ett förbud från tillsynsmyndigheten ska överlåtelsen vara ogiltig. Om överlåtaren inte samråder med tillsynsmyndigheten, trots att en sådan skyldighet föreligger, och förutsättningarna för ett förbud är uppfyllda, kan tillsynsmyndigheten i efterhand besluta om ett sådant förbud. Om lagfart redan har beviljats ska lagfarten gå åter och uppgiften avföras från fastighetsregistret. Prestationerna mellan parterna ska med andra ord återgå.

Även överföring av äganderätt genom fastighetsbildning ska omfattas av kraven på särskild säkerhetsskyddsbedömning, lämplighetsprövning och samråd. Ett beslut om fastighetsbildning som strider mot ett förbud ska däremot inte anses ogiltigt. Skälet är att ett ogiltigt fastighetsbildningsbeslut skulle kunna få svåröverskådliga följder för fastighetsindelningen och för flera fastigheter i efterföljande led.

Sammanfattande kommentar

Både regeringen och utredningen bedömer att antalet fastighetsöverlåtelser som faktiskt kommer att träffas av de nya reglerna blir begränsat. De fastighetsägare som omfattas är redan verksamhetsutövare enligt säkerhetsskyddslagen och ska därför redan ha en säkerhetsskyddsanalys och ett internt säkerhetsskyddsarbete på plats.

Lagändringarna innebär att en tidigare lucka i säkerhetsskyddslagens överlåtelseregler täpps till. För de flesta fastighetstransaktioner kommer reglerna inte att få någon praktisk betydelse. För transaktioner där säljaren eller målbolaget bedriver säkerhetskänslig verksamhet på själva fastigheten bör frågan däremot hanteras tidigt, då samråd kan medföra att processen tar längre tid och ett förbud kan leda till att en planerad överlåtelse inte kan genomföras.

* Prop. 2025/26:105 Stärkt säkerhetsskydd vid överlåtelse av fast egendom.

** SOU 2024:7 Ett säkrare och mer tillgängligt fastighetsregister.