Covid-19 och Force majeure i kommersiella hyresavtal

Covid-19, sjukdomen orsakad av coronaviruset, har klassats som en allmän- och samhällsfarlig sjukdom och var och en har ett ansvar att förhindra smittspridningen. Främst ligger detta ansvar på Folkhälsomyndigheten och den som är eller misstänker sig vara smittad. För att begränsa spridningen av coronaviruset har Folkhälsomyndigheten möjlighet att bland annat spärra av en byggnad och det kan inte heller uteslutas att ny lagstiftning antas som kan komma att inverka på hyresvärdens möjligheter att disponera över sina fastigheter och tillhandahålla lokaler till hyresgäster. Om en sådan avspärrning skulle ske, eller andra myndighetsåtgärder vidtas till följd av ny lagstiftning, aktualiseras frågor om hur detta påverkar lokalhyresförhållanden inom byggnaden. Därutöver kan frågor även uppkomma huruvida hyresvärdar kan stänga en byggnad, eller hyresgäst äga rätt till förändrade hyresvillkor, med hänvisning till konsekvenser av Covid-19.

Folkhälsomyndigheten har enligt smittskyddslagen en möjlighet att spärra av ett område, exempelvis en byggnad, för att förhindra smittspridning för det fall en samhällsfarlig sjukdom har eller misstänks ha fått spridning inom detta område. En avspärrning enligt smittskyddslagen är en extraordinär smittskyddsåtgärd. Än så länge har dock Folkhälsomyndigheten inte vidtagit någon sådan åtgärd med anledning av utbrottet av Covid-19. Det kan därtill inte uteslutas att riksdag och regering kan komma att besluta om åtgärder, exempelvis innebärande att viss verksamhet inte får bedrivas i lokaler av viss typ, för att förhindra spridningen av Covid-19. Hur kan sådana beslut inverka på parternas förpliktelser under hyresavtalet, t.ex. om en hyresgäst till följd därav nekas access till sin lokal? Vad är konsekvensen för hyresvärden? Och skulle hyresgästen fortsatt vara skyldig att erlägga hyra trots att denne inte har möjlighet att använda sin lokal?

Den rättsliga konsekvensen av force majeure är, om parterna inte har kommit överens om annat, att den part som förlitar sig på force majeure för icke-uppfyllande av en avtalsenlig förpliktelse kan undvika de konsekvenser som normalt åvilar den avtalsbrytande parten vid avtalsbrott, dvs. främst skyldigheten att kompensera motparten för kostnader, utgifter och förluster som denne lider till följd av avtalsbrottet. För att överhuvudtaget komma in på en diskussion avseende följderna av force majeure för någon part, måste först konstateras (i) huruvida viss händelse är av sådan karaktär att den kan betecknas som en force majeure-omständighet och (ii) vilken prestation som påverkas av den extraordinära händelsen. På basis av detta får man sedan utvärdera om det föreligger en befrielsegrund för just den prestationen (läs mer om rättsläget gällande force majeure-klausuler generellt samt betydelsen av force majeure-klausulens utformning i det enskilda fallet här).

En majoritet av svenska hyresavtal är ingångna på Fastighetsägarnas standardhyreskontrakt för lokaler. Standardhyreskontraktet innehåller en force majeure-klausul som fritar hyresvärden från dennes skyldighet att fullgöra sin del av kontraktet, och från skyldigheten att betala skadestånd, om hyresvärdens åtaganden inte alls eller endast till onormalt hög kostnad kan fullgöras på grund av krig eller upplopp, arbetsinställelse, blockad, eldsvåda, explosion eller ingrepp av offentlig myndighet som hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse. Force majeure-klausulen är alltså ensidig och träffar sålunda endast hyresvärden. Detta behöver dock inte nödvändigtvis utesluta att även en hyresgäst kan åberopa force majeure som grund för ett icke-fullgörande av sin del av kontraktet med stöd av allmänna rättsprinciper.

En hyresvärds huvudsakliga prestation under hyresavtalet är att tillhandahålla lokalen i godtagbart skick. En hyresvärd är också skyldig att följa en av Folkhälsomyndigheten med stöd av smittskyddslagen beslutad avspärrning. Det ligger nära till hands att anta att ett sådant riktat beslut skulle anses utgöra ett "ingrepp av offentlig myndighet som hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse" som således skulle befria hyresvärden från sin skyldighet att fullgöra sin huvudsakliga prestation under hyresavtalet – att tillhandahålla lokalen – och från skyldigheten att erlägga skadestånd till hyresgästen på grund av avtalsbrottet. Huruvida en rekommendation från regering eller riksdag, innebärande vissa restriktioner i tillgången eller nyttjandet av fastigheter eller lokaler, utgör en sådan force majeure-omständighet är dock inte givet. Bedömning måste göras med hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet. Härvid kan hållas i åtanke att även generella uttalanden från myndigheter i vissa fall har ansetts utgöra (överklagbara) förvaltningsbeslut riktade mot en enskild.

Om force majeure på hyresvärdsidan kan slås fast mot bakgrund av ovan uppstår frågan om en hyresgäst fortsatt är skyldig att erlägga hyra även för den tid som hyresgästen inte har tillgång till lokalen. Avsaknaden av prejudikat på området gör rättsläget i denna del oklart men det kan konstateras att hyreslagen innehåller vissa bestämmelser som i och för sig ger en hyresgäst rätt till bland annat hyresnedsättning, om hinder eller men i nyttjanderätten uppkommer under hyrestiden. Sålunda kan tänkas att en hyresgäst, oaktat att hyresvärden i och för sig är (tillfälligt) befriad från skyldigheten att tillhandahålla lokalen, kan göra gällande rätt till hyresnedsättning. Det är emellertid inte entydigt klarlagt hur hyreslagens bestämmelser om rätten till nedsättning av hyra samspelar med hyresvärdens befrielsegrund på grund av force majeure-omständigheter.

Ser man sedan till hyresgästen är dennes huvudsakliga prestation att betala hyra. Ett stillestånd i det allmänna betalningssystemet skulle eventuellt kunna utgöra ett force majeure-hinder som kan befria en hyresgäst från att betala förfallen hyra, om detta stillestånd inte varit förutsebart och betalning inte kan erläggas på annat sätt. Men den faktiska situation som kan uppstå/har uppstått för hyresgäster hittills med anledning av Covid-19 är framförallt att den fysiska kundtillströmningen minskat med minskad omsättning som följd. Även om utbrottet av Covid-19 i vissa hänseenden skulle kunna innebära force majeure såvitt avser tillhandahållandet av varor eller tjänster, påverkar inte detta i sig en hyresgästs praktiska möjlighet att verkställa betalning av hyra, i vart fall inte ännu.

Oss veterligen föreligger inte i dagsläget några avspärrningsbeslut från Folkhälsomyndigheten till följd av Covid-19. Oaktat det upplever ändock såväl hyresvärdar som hyresgäster de negativa effekter som Covid-19 har fört med sig, och det har resonerats om detta i sig innebär prestationsbefrielse med hänvisning till force majeure. Att Covid-19 skulle innebära hinder för alla hyresvärdar och/eller hyresgäster är dock inte allmängiltigt. Huruvida part med framgång kan åberopa force majeure i en given situation är som nämnt beroende av hur en i avtal förekommande force majeure-klausul är formulerad, vilken prestation under hyresavtalet som part önskar befrias från och vilket konkret hinder som föreligger för parten ifråga att fullföra sina avtalsförpliktelser.

Kontakt