En reformerad blockhyra – tydligare regler för företags- och delningsbostäder

Regeringen har nu överlämnat lagrådsremissen ”En mer flexibel hyresmarknad” till Lagrådet. En central del av remissen är förslag om nya och tydligare regler för blockhyra. För marknaden kan förslagen i praktiken göra blockhyra till ett mer användbart verktyg på fastighetsmarknaden. Förslagen tar sikte på två saker: tydligare regler för när blockhyra får användas och en skärpt prövning för att fånga upp oseriösa upplägg. Samtidigt får det behovsrekvisit som vuxit fram i praxis – och som har försvårat för rena uthyrningsföretag att använda blockhyra – mindre betydelse. Den nya regleringen bygger dock på att upplägget ryms inom något av tre typfall, vilket innebär att det återstår att se hur långt den utvidgade möjligheten att använda blockhyra sträcker sig i rättstillämpningen. I denna artikel går vi igenom vad blockhyra innebär och de centrala förändringar som nu föreslås.

Blockhyra – kort om konceptet

I dag regleras blockhyra i 12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken (JB). Konceptet innebär att en aktör hyr minst tre bostadslägenheter i ett och samma förstahandshyresavtal, för att sedan hyra ut dem vidare i andra hand (eller upplåta dem med kooperativ hyresrätt). Upplägget används bl.a. för företagsbostäder, studentbostäder och vissa kommunala boendeformer. I förstahandsledet finns redan i dag en möjlighet till större avtalsfrihet än vid vanlig bostadshyra när man som aktör använder sig av blockhyra, men den är inte obegränsad. Villkor får inte strida mot lokalhyresreglerna och – som reglerna ser ut i dag – kan parterna inte i blockhyresavtalet avtala bort rätten till förlängning eller reglerna om villkorsfastställelse (dvs. att hyresnämnden kan bestämma vilka villkor som ska gälla vid en förlängning, om parterna inte kommer överens). Avvikande villkor behöver som huvudregel också godkännas av hyresnämnden (undantag gäller om staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund är hyresvärd). En av de största fördelarna med blockhyra är att hyresreglerna kan göras mer flexibla – t.ex. kan man avtala om andra uppsägningstider än vad som normalt gäller bostadslägenheter i 12 kap. JB. Dessutom kan man komma överens om att hyran ska vara indexreglerad eller att hyresgästen ska ha ett särskilt ansvar för underhåll av bostäderna.

Vad konkret är det som föreslås ändras?

En central del av reformen är att tillämpningsområdet för blockhyra skrivs in tydligare i lagtexten (12 kap. 1 e § JB). Utgångspunkten ska vara mer konkret i lagstiftningen och mindre beroende av tolkning i förarbeten och praxis.

Enligt förslaget ska blockhyra kunna tillåtas i tre typfall:

1. Bostäder för anställda eller en annan tydligt avgränsad krets (t.ex. evakueringsbostäder och studentorganisationers boenden).

2. Upplåtelse till en juridisk person som ordnar boende åt personer som arbetar för den (”företagsbostäder”).

3. Delningsbostäder (coliving) där boende har egna rum och delar gemensamma ytor i en lägenhet som är särskilt anpassad för detta.

Tillstånd i fokus och enklare hantering under avtalstiden

I dag handlar prövningen i stor utsträckning om de avtalsvillkor som avviker från bostadshyresreglerna. Regeringen vill i stället att hyresnämndens prövning tydligare ska ta sikte på om upplägget som sådant är en tillåten blockhyra.

Tanken är att hyresnämnden ska kunna lämna tillstånd när upplägget ryms inom de angivna typfallen och det inte finns särskilda skäl mot det. Med ett tillstånd på plats ska villkor sedan kunna justeras inom ramen för lokalhyresreglerna utan att parterna måste återkomma till hyresnämnden för varje ändring. Vissa förändringar kan dock kräva en ny prövning (t.ex. att lägga till lägenheter eller att byta part).

Förstahandsavtalet ska också kunna göras mer kommersiellt. Parterna ska kunna avtala att lokalhyresreglerna ska gälla vid uppsägning och förlängning, vilket innebär att blockhyresgästen kan få ett indirekt besittningsskydd (som för lokaler) i stället för det direkta besittningsskydd som annars gäller vid bostadshyra.

Skärpt prövning för att motverka oseriösa upplägg

Samtidigt som tillämpningsområdet förtydligas innehåller remissen flera verktyg för att minska risken för missbruk. Hyresnämnden ska kunna säga nej om det finns särskilda skäl mot upplägget. Som exempel kan nämnas uppgifter om att en aktör tidigare gjort sig skyldig till misskötsamhet, att det finns konkreta omständigheter som tyder på risk för missbruk eller att avtalet innehåller villkor som tydligt strider mot tvingande regler.

Hyresnämnden ska också kunna låta en organisation med relevant kunskap yttra sig i ärendet och i undantagsfall tidsbegränsa ett tillstånd. Möjligheten att hämta in ett yttrande är tänkt att ge hyresnämnden ett bättre underlag för prövningen, t.ex. uppgifter om tidigare misskötsamhet eller andra konkreta omständigheter som pekar på risk för missbruk. Att ett tillstånd kan tidsbegränsas är tänkt som ett undantag och främst när aktören är ny eller när underlaget annars är begränsat, så att upplägget kan följas upp vid en ny ansökan.

Kedjan av upplåtelser: bulvanregeln, besittningsskydd och hyra

Många frågor uppstår i praktiken först när det finns flera led (fastighetsägare – blockhyresgäst – boende). Remissen innehåller därför flera förslag som tar sikte på hur sådana kedjor ska fungera.

En del gäller den s.k. bulvanregeln i 7 kap. 31 § JB. Den kan i vissa fall ge andrahandshyresgästen rätt att rikta anspråk direkt mot fastighetsägaren om upplägget används för att kringgå hyresgästens skyddsregler. Remissen föreslår att bulvanregeln inte ska gälla vid andrahandsupplåtelser när blockhyra finns i ett tidigare led. Undantaget ska gälla om andrahandsupplåtelsen sker i enlighet med bestämmelserna om blockhyra (i praktiken tillståndet) eller om fastighetsägaren har vidtagit rimliga åtgärder för att hindra avvikelser.

För företagsbostäder föreslås en begränsad möjlighet att avtala bort rätten till förlängning (besittningsskyddet) utan att hyresnämnden behöver godkänna det. Det gäller bara i ett senare led – typiskt när ett företag hyr ut lägenheten till en anställd – och bara om lägenheten i tidigare led har upplåtits med blockhyra för företagsbostäder. Överenskommelsen måste göras i en särskild handling och får gälla i högst ett år från att hyresförhållandet börjar.

När blockhyra gäller i ett tidigare led föreslås att parterna i senare led ska kunna avtala om en ”anpassad hyra”. Överenskommelsen måste göras i en särskild handling. Den avtalade hyran ska sedan gälla så långt den är skälig – med hänsyn bl.a. till förutsättningarna i blockhyresavtalet och hur uthyrningen är tänkt att fungera. En viss justering har gjorts gällande bedömningen av hyran i jämförelse med utredningen. Utredningen tog mer sikte på bruksvärdet och hur mycket hyran kunde avvika från det, medan lagrådsremissen i stället utgår från den avtalade hyran och låter den gälla så länge den bedöms skälig. Här kvarstår dock en viss osäkerhet för parterna, eftersom hyran fortfarande kan prövas i efterhand och det fortfarande finns en risk för återbetalning.

Samtidigt föreslås att takregeln för andrahandshyra (dvs. att andrahandshyran normalt inte ska anses skälig om den överstiger förstahandshyran, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter) inte ska gälla i blockhyreskedjor, medan hyresgästens rätt till återbetalning av för hög hyra ska finnas kvar.

Sammanfattning

Förslagen tar i praktiken sikte på två saker; tydligare regler för när blockhyra får användas och en skärpt prövning för att fånga upp oseriösa upplägg.

Ett problem som den föreslagna regleringen sannolikt kan minska är det behovsrekvisit som tidigare har lästs in från förarbetena och kommit till uttryck i hovrättspraxis. Rekvisitet har inneburit ett krav på att blockhyresgästen ska ha ett ”seriöst behov av blockuthyrning”. Det har skapat problem för rena mellanhänder och uthyrningsbolag vars roll främst varit att hyra in ett större antal bostäder för att sedan hyra ut dem vidare till företag, eftersom något sådant seriöst behov då inte ansetts finnas i förstahandsledet. Samtidigt förutsätter den nya regleringen att upplägget ryms inom något av de tre typfallen, vilket innebär att det återstår att se hur långt den utvidgade möjligheten att använda blockhyra sträcker sig i rättstillämpningen.

Vidare är undantaget för bulvanregeln välkommet i ljuset av Högsta domstolens avgörande ”Lägenheten på Sibyllegatan” NJA 2022 s. 1115. Målet, som förvisso inte gällde blockhyra som sådan, visade tydligt att upplägg med mellanhandsföretag under vissa förutsättningar kan träffas av den s.k. bulvanregeln. Det föreslagna undantaget från bulvanregeln underlättar därför genom att minska risken för att seriösa blockhyresupplägg i flera led i efterhand angrips som ett kringgående av hyresgästens skyddsregler.

Sammantaget är den föreslagna regleringen välkommen – den förtydligar förutsättningarna och underlättar tillståndsprövningen. Ikraftträdande föreslås den 1 juli 2026. Remissen utgår från att redan ingångna blockhyresavtal som har godkänts enligt dagens regler fortsätter att gälla enligt den äldre ordningen. De nya reglerna blir därför aktuella först när en ny ansökan om tillstånd görs efter ikraftträdandet.